【50代からの終活】『不動産』の一覧表を作って税金を調べてみた〜①資産編その５

残される家族のための【終】と自分の残りの人生のための【活】に分けて10項目。

前回はそのうち【終】の①資産編の『証券口座』の解約と一覧表を作りました。

旧NISAの非課税期間には期限があって、iDeCoの積み立ての老齢給付手続きにも期限があるってことを再確認しました。

iDeCoの老齢給付の受け取り方も工夫が必要ですが、まずは先に整理を続けます。

お次は『不動産』の整理です。

さて、みなさんご自分の所有不動産について把握されていますか？

ワタシは先日来、何年も手を付けずにいた義父名義の土地建物の相続手続きをするためにいろいろ調べたのですが、コレがとっても大変でした。（いまだに相続人の遺産分割協議がまとまりません。）

この経験を踏まえて、まずは所有している不動産の詳細を把握することが大切だと実感しました。

私たち夫婦は近いうちに住み替えを考えていて現在の家は売却するつもりですが、その時にかかる税金の節税のためにもいろいろ勉強をしましたので書き留めておきます。

自分の所有する不動産の書類を集める

法務局に登記されている情報を集める

まずは、近くの法務局で自分の所有する不動産の登記関連の書類を集めましょう。

法務局の窓口に行けば請求の仕方を教えてくれます。

土地と建物の所在地番って普段使っている住所とは違うってご存知ですか？

同じ土地の上に立っていても土地の所在地番と建物の所在地番が違うこともあります。

また、建物には家屋番号がついています。最近の建物なら建物図面もあるはずです。

法務局で認印などは必要ありませんが、登記簿謄本1枚につき600円、公図450円、地積測量図450円、建物図面450円かかります。（窓口で請求する場合）

インターネットや郵送での取り寄せもできるようです。

権利書や筆界確認書を確認する

たぶんみなさん、土地建物の権利書は大切に保管してあると思います。

他にも官民明示協定書や筆界確認書があればこれも大切な書類なので合わせて保管しておいてください。

どちらも土地の境界に関係する書類です。

市や隣地と立ち会ってお互いの境界がココだと確認し合いましたよという証明です。

親の代でちゃんと境界を確認しているのに、子に代替わりして書類を紛失したということが多いのです。

土地を売却する場合、この筆界確認書があるかないかで費用が変わってくることもあります。

土地の境界標があるかどうかを確認する

自分の所有する土地と隣地の境界を示す境界標があるかどうかも確認してみてださい。

見た目はアルミのプレートや鋲やコンクリート杭だったりといろいろですが、こちらも土地を売却する場合に重要になってきます。

境界標を入れるにはけっこうな費用がかかります。

庭作業やブロック工事などで剥がしたり抜いてしまわないように大切にしてくださいね。

土地や建物の購入時の領収書や明細書を保管する

その不動産を購入したときの購入代金領収書や不動産屋への仲介手数料、登記費用、登録免許税などの明細書も保管してあるか確認しておきましょう。

その不動産を売却した場合に支払う譲渡所得税の計算の際に必要になります。

固定資産税納税通知書を保管する

毎年送られてくる固定資産税納税通知書（課税明細書）も保管しておきましょう。

これは不動産の相続など登記の際に必要となる登録免許税の計算の際に必要になります。

土地建物の詳細と税金の一覧表を作成する

次に、集めた資料をもとに所有する不動産の詳細と税金の一覧表を作成します。

登記簿謄本から不動産一覧表を作成する

登記簿謄本に記載された土地の所在地、種類、面積、所有者、抵当権の有無などを記入します。

【土地】〇〇市〇〇町〇〇番〇　　宅地　〇〇㎡　（抵当権あり・なし）

所有者　持分２分の１　夫〇〇〇〇　　　持分２分の１　妻〇〇〇〇

建物も同様に所在地、家屋番号、種類、構造、面積、所有者を記入します。

【建物】〇〇市〇〇町〇〇番地〇　　家屋番号〇〇番〇　　居宅　木造スレート葺2階建　〇〇㎡

所有者　持分２分の１　夫〇〇〇〇　　　持分２分の１　妻〇〇〇〇

所有者の持分も記入しておきます。これが相続の時に重要になってきます。

土地の相続税評価額を調べる

相続税が発生するかどうかは路線価額から計算します。

国税庁の『財産評価基準・路線価図』HPで自分の所有する土地の路線価額を調べます。

所有する土地の前の道に書いてある数字が相続税や贈与税の計算基準となる金額です。単位は千円。

相続税の計算をする

今調べた路線価から相続税評価額を計算、そこから相続税の計算ができます。

【土地】〇〇市〇〇町〇〇番◯　　宅地　〇〇㎡　（抵当権あり・なし）
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
相続税評価額	〇〇円	国税庁路線価より算出（路線価額×面積）／相続税の基準となる
相続税	〇〇円	（基礎控除額＝3,000万＋法定相続人の数×600万） 相続税評価額が基礎控除内ならば相続税は0円

居住用の建物の場合の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額になります。

【建物】〇〇市〇〇町〇〇番地〇　　家屋番号〇〇番〇　　居宅　木造スレート葺2階建　〇〇㎡
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
相続税評価額	〇〇円	課税証明書より転記／固定資産税評価額と同額
相続税	〇〇円	土地の相続税計算方法を参照

登録免許税を計算する

法務局に相続（所有権の移転）登記などをする際の登録免許税を算出します。

【土地】〇〇市〇〇町〇〇番◯　　宅地　〇〇㎡　（抵当権あり・なし）
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
固定資産税評価額	〇〇円	課税証明書より転記／登録免許税の基準となる
固定資産税	〇〇円	課税証明書より転記
登録免許税	〇〇円	（固定資産税評価額×0.4％）／土地の登記申請時に必要

【建物】〇〇市〇〇町〇〇番地〇　　家屋番号〇〇番〇　　居宅　木造スレート葺2階建　〇〇㎡
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
固定資産税評価額	〇〇円	課税証明書より転記／登録免許税の基準となる
固定資産税	〇〇円	課税証明書より転記
登録免許税	〇〇円	（固定資産税評価額×0.4％）／建物の登記申請時に必要

すべてを一覧表にすると

計算してきたものを一覧表にするとこんなカンジになります。

【土地】〇〇市〇〇町〇〇番◯　　宅地　〇〇㎡　（抵当権あり・なし）
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
相続税評価額	〇〇円	国税庁路線価より算出（路線価×面積）／相続税の基準となる
相続税	〇〇円	（基礎控除額＝3,000万＋法定相続人の数×600万） 相続税評価額が基礎控除内ならば相続税は0円
固定資産税評価額	〇〇円	課税証明書より転記／登録免許税の基準となる
固定資産税	〇〇円	課税証明書より転記
登録免許税	〇〇円	（固定資産税評価額×0.4％）／土地の登記申請時に必要

【建物】〇〇市〇〇町〇〇番地〇　　家屋番号〇〇番〇　　居宅　木造スレート葺2階建　〇〇㎡
所有者　持分２分の１　〇〇〇〇　　　持分２分の１　〇〇〇〇
相続税評価額	〇〇円	固定資産税評価額と同額
相続税	〇〇円	土地の相続税計算方法を参照
固定資産税評価額	〇〇円	課税証明書より転記／登録免許税の基準となる
固定資産税	〇〇円	課税証明書より転記
登録免許税	〇〇円	（固定資産税評価額×0.4％）／建物の登記申請時に必要

土地を売却する時にかかる税金も知りたい

実際に売れる金額はいくらなのか調べておく

とりあえず不動産の明細一覧を作成しましたが、評価額も路線価も毎年変わるので更新は必要です。

それに評価額や路線価は税金算出のための金額なので、実勢価格（世間で実際に売買されている価格）ではありません。

国土交通省の　不動産情報ライブラリHP　で自分の所有する土地の最近の不動産取引価格情報や成約価格情報をざっくりと調べることができます。

このサイトでは地図上に土地の価格だけではなく公共施設の場所、土地計画地域の情報、ハザードマップまで表示されるようになっています。

現在住んでいる場所だけでなく住み替えを考えている地域の情報も調べられるので便利ですよ。

不動産を売却した時にかかる税金について調べる

実際に不動産を売却した時にかかる税金はどれぐらいになるのか？

住み替えを考えているワタシにとっては今一番の関心事です。

調べるといろいろわかったのですが、長くなりそうなのでまた別の機会に。

これは終活のうちの「自分の残りの人生のための活」のほうになるかな？と思います。

相続から不動産売却までにかかる税金について調べる

もし相続が発生して相続人がその不動産を売却することになった場合の税金についても調べました。

• 「相続税」相続した財産の額に応じてかかります。（上で計算したとおり）
• 「登録免許税」不動産の名義変更時にかかります。
• 「印紙税」不動産売買契約書の作成時にかかります。
• 「譲渡所得税」不動産を売却して利益が出た場合にかかります。
• 「住民税」不動産を売却して利益が出た場合にかかります。
• 「復興特別所得税」2037年までに所得税に加算されます。

いずれも計算方法があって、いろんな特例や控除があるのでここでは省略します。

だれがどれだけ相続するのか、相続人の数、売却したお金をどう分けるのかでも変わってきます。

整理してみて思うこと

あー今回もなかなか大変でした。

不動産はどんなに小さな土地や古い建物でも、相続が発生したら登記や売却手続きが必要になります。

そしてそこには必ず税金を払うタイミングがあるのです。何も考えずに税金を支払ってはいけません。

特例や控除を受けられる条件があれば書類をそろえて申請して、税金を軽減してもらいましょう。

税金というのは「知らない人は損をして、知ってる人が得をする」と言われています。

税金は自発的に勉強しないとダメだということは、ずっと自営業を続けてきたのでわかっています。

国って支払う税金が少ないとすぐに追徴するくせに、知らずに多めに払っても知らん顔で教えてくれません。こっちから請求しないと絶対に返してくれませんからね。

高校で投資についての「金融授業」が始まるそうですが、税金についても納税の義務だけじゃなく節税について詳しく教えるべきだ！と思います。

みなさんも面倒がらずに必要な情報は調べておきましょう。

長くなりましたが今回はここまでです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。